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スナップマート株式会社で取締役CTOをやっている星直史のブログです。

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ おすすめ住戸を考えてみた

概要

有楽町線東池袋駅直結のタワマンという激アツ物件がきましたね!
MRは順次案内がされるようですが、ブログや物件エントリーサイトから各種情報が把握できるので、おすすめ住戸を考えてみました。

オススメ住戸を考える上での購入者増

この物件は70平米で億を超える高坪単価物件なので、アッパーマス層(年収800~2,000万)以上がターゲット層です。
今回の記事では、具体的に以下のような属性の購入者を想定します。

  • DINKS
  • 世帯年収1,500万前後

「億は出せないし、70平米の3LDKで子育てはしたくないけど、まだ都心で過ごしていたい30代前半の夫婦」のイメージです。
それ故に、2LDKが対象になり、以下のタイプから選ぶことにします。

  • A Type 北西 60.00 m2
  • D Type 南西 60.07 m2
  • L Type 北東 62.09 m2
  • P Type 北 61.50 m2

眺望

北~西

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現状、西はブリリアタワー池袋と、エアライズタワー、 北西はアウルタワーがあるため、眺望の抜け間は望めなさそうです。 また、画像の青で囲んだ部分(アウルタワーの東)に、構想段階ではありますが、タワマンが立ちそうです。 数年間(5~7年くらい??)は北向の眺望はそこそこ良さそうですが、実際に立ってしまったら北向住戸は目の前がマンション...なんてことになりそうです。

この方向の2LDK住戸は、A Type(北西)と P Type(北)です。

南西

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南西は、現状抜けているのですが、以下二つの計画が進んでいます。

  • ブリリアタワー池袋の東に南池袋二丁目C地区市街地再開発(51階のツインタワー)
  • ブリリアタワー池袋の南に南池袋二丁目B地区市街地再開発(57階)

ステアリの2LDKでもろカブりの住戸はありませんが、強いて言えば、D Typeの西側の窓から眺望で影響を受けそうです。

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南側の眺望はバッチりですね!
理由は、雑司ヶ谷霊園があるためです。
また、ステアリは武蔵野台地の最南端のため、半永久眺望と言えそうです。

D Typeが南向きです。

東~北東

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東側の眺望も戸建てが多く、眺望に問題はなさそうです。東に向かって標高が低くなっていくので、抜群の眺望になりそうです。 北東に関しては、プラウドタワー東池袋が若干被ってきそうですね。
ただ、プラウドタワー東池袋は20階建と、そこまで背が高くないため、21階以上を選んでおくと抜けてきそうです。

北東向きの2LDKはL Typeです。

各住戸比較

価格については、マンションマニアさんの記事を参照ください。

manmani.net

A Type 北西 60.00 m2

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眺望で説明しましたが、北西の眺望はかなり厳しいです。A Typeは10階~34階と階数の選択肢が多いのです。 しかし、アウルタワーの方が背が高い(52階)ため、仮にA Typeの34階だったとしても、抜けることはないのかと思います。

また、A Typeは間取りが気になりました。 リビングが三角形であることや柱が食い込んでいるため、なかなか使い勝手が悪いのではないでしょうか。

ただ、A Typeは10階からありますので、

現状
27階 8500万円台 坪単価468万円
33階 8700万円台 坪単価479万円
であるため、1階あたり坪単価が1.83万円上下します。

この差分が10階まで続くとすると8000万を切る可能性もあるのではないかと思います。
10階 7950万円台 坪単価437万円

そのため、「眺望は気にしないから総額を抑えたい」という方向けであると言えます。

D Type 南西 60.07 m2

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住戸表上、D Typeは南西に位置します。しかし、間取り図を確認すると、リビングの1面とバルコニーは南南東に面しています。
窓が2面あるリビングの西側窓と、洋室6.0畳は西側を向いており、先述したとおり、ブリリアタワー東池袋と南池袋二丁目B,C地区計画があるため、それ以上の抜け感は期待できません。 また、ステアリの西側目の前には14階建のマンションが存在することにも注意が必要です。

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D Typeは13階~19階の中で選べるため、15階以上を選ぶと、南側の眺望の良さと、ある程度西側も開けるため、リビングに開放感が出てきそうです。 間取りに関しても、正方形に近いことや、洋室が独立しているので、比較的綺麗な間取りと言えます。

現時点では価格が出ていませんが、3LDKのE Typeが隣であるため、坪単価の試金石になりそうです。

Eタイプ 3LDK 71.04㎡
7階 9800万円台 坪単価456万円
12階 10500万円台 坪単価488万円

階数が1回上がるごとに坪単価が6.4坪上下しますから、以下のような予想をします。

D Type
13階 8,990万円台 494万円
15階 9,230万円台 507万円

D Typeは「価格が高くても、眺望、間取りの良い住戸を選びたい」という方向けと言えます。

L Type 北東 62.09 m2

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L Type は、A Type同様に、リビングが三角形であることや、柱の食い込みから、やや使いにくそうな間取りです。 ただ、北東の眺望は悪くなく、プラウドタワー 東池袋が20階建であることや、やや距離があるため、窓から外をみたときに、上方向には抜けてくると思います。
そのため、無理に高層階を狙わなくとも、ある程度開放感が出てくるのでないでしょうか。

L Typeは16階~34階が選べます。

現状
27階 8800万円台 坪単価468万円
34階 9000万円台 坪単価479万円
ですので、上下で坪単価が1.57万円変わります。
これを元にして以下のように予想します。

16階 8500万円台 坪単価451万円

「間取り、眺望共に可もなく不可もなく、坪単価も盛られていない中庸な住戸を選びたい」という方向けでしょうか。

P Type 北 61.50 m2

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P Typeは眺望面で書きましたが、将来的に目の前にタワマンが立つ可能性があります。
まだ、構想段階なので今後数年間は抜け感が良いですが、タワマンの建設が始まると、北西住戸のA Type同様、眺望が悪くなります。

ただ、間取りが良いですね! 正方形、アウトフレーム、洋室(2)のドアをスライドできるので、使い勝手が良さそうです。

P Typeは26階~34階から選べます。
27階 8600万円台 坪単価462万円
33階 8700万円台 坪単価467万円

数年間という期間限定ではありますが、目の前にタワマンが立つまでは眺望に恵まれます。
また、間取りもよく、L Typeと比べるとやや坪単価が下がりますので、「買い替えを視野に入れて、眺望が悪くなるまでは良い間取りで暮らしたい」という方向けでしょうか。
ステアリには保育施設も入るので、小学校に上がるタイミングで買い替えでも良さそうですね。
竣工後7年前後になりますし、北側のタワマンの計画も進むでしょうし。

自分が選ぶならどこ!?

本記事では紹介しませんでしたが、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナは立地、駅直結、設備共にグレードが高いので、住んでいて満足度が高いマンションになりそうです。
その代わり当たり前ではありますが、坪単価は高くなってしまいますので、取捨選択が必要になります。 自分であれば、以下の2住戸を狙うと思います。

  • 眺望を捨てるが、総額を抑えめにする A Type 北西 10階で8,000万円代前半
  • だいぶ背伸びはしますが、眺望と間取りが良いが価格がお高めの D Type 南西 15階を9000万円代前半

L Typeは中庸であるために、常にどこかしら中途半端に後悔しそうなこと、P Typeはいずれ眺望が悪くなる可能性に怯えて生活をしたくないところから、回避かなぁと思いました。